Kansen voor een nieuwe woning op het platteland

De rood voor rood-regeling biedt een unieke kans om een nieuwe woning te bouwen op een bestaand of boerderijlocatie waar oude schuren of stallen worden gesloopt. Het proces is complex: elke gemeente hanteert eigen regels, en er zijn eisen aan sloopmeters, landschappelijke inpassing en duurzaamheid. Een zorgvuldige aanpak is vereist en kaos architecture is een rood voor rood architect die jou hierbij kan helpen. Op deze pagina leggen we uit wat de regeling inhoudt, welke voorwaarden eraan zijn verbonden, en hoe je het traject succesvol doorloopt.

Wat is de rood voor rood-regeling?

De regeling is bedoeld om vervallen en landschapsvervuilende bebouwing in het buitengebied te verwijderen. Het doel is om de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied te verbeteren. In ruil voor het slopen van een bepaald aantal vierkante meters mag een nieuwe woning worden gebouwd. De exacte eisen verschillen per provincie en gemeente.

Je komt hiervoor in aanmerking wanneer:

Er sprake is van landschapsontsierende bebouwing
De sloopmeters van schuren en stallen aantoonbaar is
De nieuwe woning landschappelijk wordt ingepast
De architectuur en duurzaamheid van de nieuwe woning voldoet aan de eisen van de gemeente

Waarom heb ik een architect nodig?

Elke gemeente hanteert eigen regels, en een goede analyse is daarom cruciaal. De bestemming wordt gewijzigd van ‘agrarisch’ naar ‘wonen’, waarmee je de omgevingsplanprocedure (buitenplanse omgevingsplanactiviteit) bij de gemeente dient te doorlopen. Een architect ondersteunt en begeleidt het hele proces, van haalbaarheid van de opgave tot en met het vergunningstraject en de bouw:

Haalbaarheid (regelgeving, budget)
Overleg met de gemeente (initiatief, welstand)
Erf- en landschapsanalyse en ontwerp landschappelijk inrichtingsplan
Begeleiding en coördinatie adviseurs en onderzoeksrapporten (ruimtelijke onderbouwing / BOPA-procedure)
Ontwerp van een passende woning (en bijgebouwen)
Vergunningentraject (documenten, tekeningen, overleg welstand)
Aannemerskeuze & bouwbegeleiding

Schetsmatig erfinrichtingsplan.

De schets wordt naderhand uitgewerkt tot een landschappelijk inrichtingsplan met definiëring van gebouwposities en beplanting. De benodigde investering in ruimtelijke kwaliteit in onderdeel van het erfinrichtingsplan.

Hoe ziet het proces eruit?

Het proces bestaat uit verschillende fasen die structuur aanbrengen en zorgvuldig de stappen die nodig zijn doorlopen.

Inventarisatie en analyse van sloopmeters, regelgeving en budget
Het proces begint met de inventarisatie van lokale wet- en regelgeving, randvoorwaarden van de plek, analyse van de hoeveelheden sloopmeters, en de toetsing van de haalbaarheid. De lokale wetgeving schrijft voor hoeveel sloopmeters je minimaal nodig hebt om een woning te realiseren. Een deel hiervan moet op eigen perceel gesloopt worden, vaak mag je ook schuren op een ander perceel slopen om tot het minimum aantal sloopmeters te komen. Naast sloopmeters worden eisen gesteld met betrekking tot landschappelijke inpassing en ruimtelijke kwaliteit. Bedenk welke ingrepen je kunt doen om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren. Op basis van jouw wensen en eisen krijgen wij een idee van de potentiële grootte van woning. Wij beoordelen of jouw plan haalbaar is binnen het gestelde budget. Daarnaast maken we inzichtelijk wat de te verwachten bouwkosten zijn, leges, advieskosten en overige kosten.
Overleg met de gemeente
Is het project haalbaar? Dan voeren we overleg met de gemeente over het initiatief. Een grove schets van de voorgenomen plannen helpt hierbij. De gemeente beoordeelt of zij het initiatief wenselijk achten en of project door kan gaan. Vaak wordt hier al een landschappelijk inrichtingsplan gevraagd om het initiatief door landschap, stedenbouw en andere disciplines te laten controleren.
Ontwerp van landschappelijke inrichting
Op basis van jouw wensen en ambities, en de randvoorwaarden vanuit de gemeente en welstand werken we het ontwerp van het landschappelijk inrichtingsplan verder uit. Op basis van een grondige analyse van de plek, de inheemse beplanting en omgevingskenmerken ontwerpen we een erfinrichtingsplan die voorziet in jouw woonwensen én in een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van de plek.
Coördinatie ruimtelijke onderbouwing
Als het initiatief wenselijk is verklaard door de gemeente, en als is opgegeven welke onderzoeken vanuit de gemeente worden verwacht kun je beginnen aan de ruimtelijke onderbouwing. kaos architecture heeft ervaring met de begeleiding en coördinatie van dit proces. Naast de ruimtelijke onderbouwing (soms ook ETFAL genoemd, ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’) dienen onderzoeken in gang te worden gezet. Afhankelijk van de locatie en de opgave van de gemeente heb je verschillende onderzoeken nodig, denk hierbij aan bijvoorbeeld een quickscan ecologie, stikstofonderzoek, bodemonderzoek, archeologisch onderzoek, etc.
Ontwerp van nieuwe woning
We ontwerpen een volledig nieuwe woning, passend bij de woonwensen en ingepast in het landschap. kaos architecture ontwerpt nieuwbouw woningen uit natuurlijke en hernieuwbare materialen. Vaak worden eisen gesteld aan het karakter en de architectuur van de gemeente en welstand. kaos zorgt voor een soepel proces bij welstand met een eigentijds en duurzaam ontwerp, passend bij de lokale kenmerken. Tijdens het ontwerp voeren we vooroverleg met welstand om de plannen tussentijds te toetsen.
Vergunning en uitvoering
De documenten en tekeningen die nodig zijn voor de vergunningsaanvraag worden opgemaakt en verzameld. Naast de ruimtelijke onderbouwing en bijbehorende onderzoeken (omgevingsplanwijziging) omvat dit de tekeningen en rapporten met betrekking tot de nieuwe bebouwing (bouwactiviteit). De plannen worden gepresenteerd aan welstand. Eventuele vragen en aanvullingen tijdens de aanvraag worden zo vlot mogelijk behandeld voor een zo kort mogelijke behandeltermijn van de vergunningsaanvraag. Na goedkeuring van de vergunning wordt het ontwerp verder uitgewerkt en wordt een aannemer betrokken (dit kan ook eerder in het ontwerp). kaos architecture voert esthetische begeleiding tijdens de bouw.

Ontwerpvisualisatie van rood voor rood-ontwikkeling

De bestaande bebouwing en de nieuwbouwwoning gaan hand in hand. De schuurwoning heeft een eigentijds karakter en past in kleurstelling bij de bestaande bebouwing.

Ontwerpprincipes rood voor rood

Een nieuwe woning realiseren in het kader van de rood voor rood-regeling is een unieke kans om landelijk te wonen. Lokaal beleid en regelgeving stellen voorwaarden aan de nieuwbouw, dit verschilt per gemeente. Daarnaast wordt vaak een investering en inpassing in het landschap vereist. De hoogte van de investering verschilt per gemeente. Als rood voor rood architect zijn we gespecialiseerd in het ontwerpen van nieuwbouwwoningen die passen in het landschap, en die passen bij de plek en haar historie. Vormentaal, materialisering en raamopeningen zijn belangrijke aspecten van het woningontwerp. De positionering van gebouwen aan het erf en de inrichting van de tuin zijn belangrijke aspecten van de landschappelijke inpassing. Een grondige analyse met conclusies is essentieel voor de juiste insteek van het project. Een paar handvatten om tot een goed ontwerp te komen:

Lees het lokale beleid. Wat wordt er gezegd over het transformeren van erven, over de karakters van de bestaande erven, en over de beeldkwaliteit van (nieuwe) erven? Betreft jouw project de realisatie van een hoofdgebouw op het erf, of is het een zogenaamd bijgebouw? Is oriëntatie van belang, en wat voor hiërarchie tussen gebouwen wordt er voorgeschreven? Welke uitstraling wordt er gevraagd, of zijn er eisen met betrekking tot materiaalgebruik of gevelgeleding? Gebruik het beleid in jouw voordeel om je woonwensen te realiseren.
Analyseer de bouwregels. Wat mag je bouwen, geldt er een maximum oppervlakte of inhoud? Geldt er een maximale bouw- en goothoogte, of geldt er een maximaal aantal bouwlagen? Wat wordt er gezegd over bijgebouwen? Onderzoek wat er mogelijk is, en of jouw ambities passen binnen de gestelde kaders.
Onderzoek aanvullende regels. Sommige gemeentes aanvullende voorwaarden. Daarnaast is het zinvol om te weten welke welstandscriteria gelden voor jouw locatie. Door dit vroeg in het ontwerp mee te nemen vermijd je vervelende verrassingen achteraf.

kaos ontwerpt schuurwoningen en moderne nieuwbouwwoningen in het buitengebied. Op basis van een grondige analyse ontwerpen we gebouwen waarin creativiteit en vakmanschap samenkomen. Een uniek project passend bij jouw wensen en ambities, gebouwd uit duurzame en natuurlijke materialen en een gezond binnenklimaat. We hebben uitgebreide ervaring met het interpreteren van lokale wet- en regelgeving, en ontzorgen het volledige ontwerpproces, van schets tot oplevering. Ieder project is anders, en voor ieder project gaan we samen aan tafel voor de beste uitkomst.

Veelgemaakte fouten

De rood voor rood-regeling is complex als je er niet vaak mee te maken hebt. kaos architecture begeleidt het hele proces. Hiermee vermijd je veelgemaakt fouten, zoals:

Er zijn onvoldoende sloopmeters beschikbaar: De sloopmeters zijn een essentiële voorwaarde om voor de rood voor rood-regeling in aanmerking te komen. Steeds meer gemeenten en platforms spelen hierop in met een vraag- en aanbodpagina van sloopmeters.
Onderschatting van de impact van gemeentelijk beleid: Een goed onderbouwd principeverzoek is een voorwaarde om het project te laten slagen.
Slopen zonder gemeentelijk akkoord: Sloop je zonder akkoord? Dan zijn de ontsierende gebouwen weg, en kun je deze niet inzetten om een woning terug te bouwen.
Onrealistische verwachting van doorlooptijd: Het doorlopen van de procedures voor een omgevingsplan duurt vaak langer dan men denkt. Laat je goed adviseren, en zorg voor een goed onderbouwd plan. Daarmee bespaar je uiteindelijk tijd door een soepel proces met de gemeente te hebben.

kaos architecture versnelt jouw project!

Met de juiste begeleiding is rood voor rood een prachtige kans om een unieke woning te realiseren. kaos architecture brengt orde aan in complexe randvoorwaarden, regelgeving en processen. We kennen de rood voor rood-regeling, en begeleiden jou graag tijdens het hele traject. We herkennen de risico’s en valkuilen van het ontwikkelen binnen de rood voor rood-regeling, en waarborgen een soepel proces met de gemeente en welstand. We ontwerpen met zorg nieuwe woningen in het buitengebied, passend op de plek en bij jouw wensen en ambities. Onze zorgvuldige en professionele aanpak levert een goed onderbouwd plan op, voor een vlotte behandeling bij de initiatieftafel van de gemeente.

Tips voor de rood voor rood-regeling